1：物流园区的背景
物流园区目前在国内外还没有统一的称呼，那么不同国家对于
物流园区的称谓也不一样。
物流园区最早出现在日本东京，在日本又称物流团地。日本从1965年起在规划城市发展的时候，政府从城市整体利益出发，主要是为了解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻产业对环境压力，保持产业凝聚力，顺应物流业发展趋势，实现货畅其流，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，确定了若干集约运输、仓储、市场、信息、管理功能的物流团地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流或配送中心在此聚集，使其获得规模效益，对于整合市场、实现降低物流成本经营起到了重大作用，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响，目前东京四大物流园区的经营管理主体是东京团地仓库株式会社。
那么在欧洲，
物流园区被称之为货运村。货运村是指在一定区域范围内，所有有关商品运输、物流和配送的活动，包括国际和国内运输，通过各种经营者实现。那么在欧洲，比较有代表性的国家就是德国，德国参与物流建设是在1984年，德国第一个真正意义上的
物流园区——不莱梅物流园区，在不莱梅市政府和州政府的支持下组建而成，始称货运村。而在1992年的联邦德国运输网规划中，德国即规划建设42个货运中心，据统计，现已建成并投入使用35个，其中较著名的物流园区为不莱梅物流园区和纽伦堡物流园区。
在国内，第一个
物流园区是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日，这是国内第一次提出物流基地这个概念，叫做“建设物流事业基础的一个特定区域”，它的特征有三：一是综合集约性；二是独立专业性；三是公共公益性。物流基地即从事专业物流产业、具有公共公益特性的相对集中的独立区域。
2：国内对于物流园区的定义：
今天的百弘也参与到了许多关于物流园区的规划以及软件开发（举例红狮、象屿、众彩等大型物流园区），那从百弘的角度出发，给出的物流定义是物流园区是指为了满足货物运转、产业发展和居民消费等规模化物流需求、依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流行业从业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地集约、经营集约的物流功能集聚区。
作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。
3：物流园区的建设目标：
那么我们建设
物流园区是为了解决什么问题呢，能够给我们带来什么好处，下面我们来了解物流园区的建设目标。
1：减轻物流对城市交通的压力；
2：减少物流对城市环境的影响；
3：实现物流服务企业规模化经营，提高物流经营的规模效益；
4：满足仓库建设大型化发展的趋势；
5：满足货物联运发展的需求；
6：最大限度的降低社会物流总成本。
（社会效益：作为进出货物的集散地和为大型厂商采购与分销提供的物流平台，
物流园区在整个物流链条中占核心地位，其功能的正常发挥有利于货畅其流的目标实现。物流园区以其规模大、综合服务功能强并同时具有物流组织管理和经济开发功能的特点，引起社会各界的极大关注。物流园区按照专业化、规模化的原则组织物流活动，将众多物流企业集中在一起，建立战略协作关系形成跨行业的优势互补与协作，共享相关基础设施和配套服务设施，有利于发展整体优势，实现物流的专业化和服务专业化、集中化。）
4：物流园区的功能：
现代
物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。
物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
5：物流园区建设发展的因素
讲完了功能那我们现在来说一说
物流园区完善之后影响物流园区发展的因素
物流园区发展的因素主要由以下五个方面决定：
1：经济环境因素；
2：市场环境因素；
3：基础设施因素；
4：政策环境因素；
5：人才环境因素。
经济环境因素
是发展物流园区的首要条件。根据国外的经验，当一个地区内第二产业在三大产业结构中占主导地位时，是大力发展物流业的最好时机；当第二产业比重向第三产业转移，第三产业占主导地位时，物流业在国民经济中占有举足轻重的地位。
市场环境
日本、美国、德国等发达国家的物流发展经验说明物流运作本身要求有一定的市场经济规模为依托。美国的经验说明物流业要在市场中锤炼崛起，需要有强大的市场竞争规模与企业经营规模做后盾；而日本与德国的经验则说明在经济发展不平衡、企业竞争力不强时，政府以物流园区为手段,是平衡经济、引导企业规模发展的最佳切入点。
基础设施条件
物流园区强大的辐射能力和运输组织能力要靠发达的综合运输网络来支持，它要求区域内不仅要具备公路、铁路、航空、港口等多种运输方式，还要具有一定的规模和等级，并且具备相互无缝连接的可能性。拥有物流园区的地区还必须是一个通信非常发达的地区，可以满足非常庞大的信息交换需求，有一定规模的通信管网为物流园区提供相当数量的程控交换系统、卫星定位系统、公众互联网以及宽带系统，并具有随时接入的可能。
政策环境
软环境有时要比硬环境更重要。物流园区能否具有长久的生命力和对企业具有吸引力，取决于政府对它的认知程度和支持力度，物流园区在规划建设的初期，一定要得到国家和地方政府的支持，并有相应的支持导向政策。
人才环境
物流园区对人才素质的要求非常高。人员的配置不能仅仅停留在搬运、装卸、运输等基础层面上，更需要高级物流管理人才，以适应
物流园区的长远发展。因此，物流园区所在地区内必须拥有一定数量的高规格物流培训和物流咨询机构，以提供制造和网聚人才的环境保障。
6：物流园区的盈利模式：
主要体现在下面几个方面：
1：土地增值；
2：出租收入；
3：服务费用；
4：项目投资收益；
5：其他收益。
土地增值
对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。全部者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础39设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流经营商)来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。举个例子，在日本，运作最为成功的东京物流组团，其
物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。
出租收入
园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用
经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用
将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
③房屋租赁费用
主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例〔m:该基地的买卖中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，买卖大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停车场收费
物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其余管理费用
包含物业管理费等其余费用。
服务费用
①信息服务费用
这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以减少他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方法上采取按成交额提取一定比例的中介费的方法。
②培训服务费用
利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。
③融资中介费用
园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
④其余服务费用
包含技术服务、体系设计等服务费用。
项目投资收益
对于园区全部者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。
其余收益
园区经营商还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。
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