物流园区作为园区经济的一种形态，具有交通仓储设施集中、货物集散和城乡配送便捷等优势，是对物流资源的有效整合。我国物流园的园区运营管理模式主要还停留在基础物业服务的不健全阶段，服务内容相对单一，以场地出租、保安保洁等基础服务为主、高附加值的增值服务基本空白等缺陷依然存在，与现代物流园区的发展机制严重不匹配。那么现代物流园区如何创新运营管理？
想成功运转现代物流园区，要从位置、布局、服务、产品四个方面来分析和改善：
1、位置
位置对物流园区非常重要，在物流园区规划时，对用地特征、交通条件、周边环境三个方面进行详细调研是必不可少的工作。
项目用地规模满足产业链运作需求，所以一般会选取中心城市的近郊，靠近高速公路出入口，方便货物的运输。在园区的周边环境上， 主要是临近工业园区/商贸园区。
除了这些，物流园区的地理位置还需要根据物流园区的定位来决定。如仓储型物流园区，可距离城市稍远一点；公路货运型物流园区，应靠近物流聚集区或商贸发达的地区；商贸型物流园区，应着重考虑园区的位置与人们生活和交易的距离。
2、布局
全国型物流园区布局必须标准化、信息化和网络化，三化相辅相成，缺一不可。而对于单一的园区布局，有两个关键点：高适用建筑标准和完善产业链服务。
物流园区应满足入驻企业的实际需求，但第三方物流企业、专线、快运对于仓储设施的需求不一样，因而物流园区应采取高适用的建筑标准，而不是高标准。如深国际的双面卸货平台大概是40米-60米，可实现货物的快速周转。专线区中，操作区之间的距离大约在50米左右，适合22米的大车双面进出。
物流是一个产业链，链中的各个主体是协同共生的关系，各个主体很难被替代。深国际定位于摆脱传统物流园区的单一功能，致力于为快递快运、零担专线、仓储企业、第三方物流企业、电商、制造/分销企业等物流产业链上下游企业提供物流服务，以及为其提供工商税务、银行、餐饮娱乐等配套服务，打造成一站式的生态化大社区。
3、服务
与住宅的物业管理类似，物流园区的物业管理同样重要。如果入驻企业的服务得到满足，客户满意度就会提升，从而增加客户对园区的黏性。
4、产品
物流园区的服务产品可以分为三种，基础服务、配套服务和增值服务，而增值服务应该得到园区的重视。增值服务的种类很多，如为客户做PPT、为第三方物流企业的客户制定物流方案，金融服务等。园区应通过魏客户制定多样化的增值服务，与客户深度融合，产生黏性。
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